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众所周知，我一直反对高房价，尤其痛恨投机炒房行为，但是我们有时候不得不承认，中国目前普通人能够参与分一杯羹的只有房地产。虽然在“房住不炒”的调控强压下，市场降温效应明显，但是有些地区的房产仍然还具有保值升值功能，这点是不以任何人的意志为转移的。我之前做过一次小规模的调查，如果给你500万，你会用来干嘛？结果是超过9成的人仍然选择用大多数钱买房置业，大家并不是想炒作靠楼市发财，只是苦于无处安放，炒股？十个开奔驰进去，九个骑着自行车出来；投资理财？匹凸匹这两年不要太惨；存银行？都跑不过通胀贬值……所以想了一圈很多人最后还是认为房子靠得住。

投资房子真的靠得住吗？房产真的是稳赚不赔的买卖吗？当然不是！我们看到很多人靠投资炒房发财，资产从几百万到几千万只用了短短两三年时间，跻身中产富豪之列；但是在房地产圈这么多年，我也没少看到投资房产失败的案例，有的人同样是在楼市火爆的时候进场，但是几年之后非但没有发财暴富反而亏损连连，这是为何？他们买错了房产！

核心城市核心地段的优质资产当然是拥有无限升值空间，但是以下这5类房产再有钱也不能碰，无数人用血泪教训证明，这些房产就是大坑，而且是跳进去爬不出来的那种巨坑——商住、养老、旅游、远郊房以及非主干道商铺都不要碰！谁买谁后悔，这是血的教训，谨记！下面我们就一起细细分说

一、缺陷明显的商住、公寓

商住和公寓我是强烈反对的，即便是北上广深这样的一线城市，也不例外。很多人说一线大城市的商住还是值得购买的，我们先来看一组数据：17年3.26至今，北京商住市场急剧下滑，交易量暴跌九成均价降三成，部分价格跌幅超45%，毋庸置疑买了商住的现在肠子都悔青了。不仅没有收益钱，还亏得一塌糊涂。

即便我不赞成买，不代表这些城市的商住和公寓没有价值，所以这里说的不是所有商住，那些地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值。尤其是北上广深等一线城市商住调控经历2年之后，水分被挤得差不多了，价值也在回归。

但大多数城市的商住公寓不能买的原因是它们都面临三大致命缺陷：1、库存量大，比住宅库存还高，很多一线城市公寓去库存时间都超两年，交易火热但仍供大于求，根本没有太大升值空间。两三年来多数住宅价格都翻番了，公寓价格还原地不动；2、绝大多数商业公寓不能落户，不带学区位，买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者出租，即便五年内升值50%，但是因为交易费用高，最后收益还是多数上交了；3、性价比不高，公摊大得房率低，50平的公寓实用面积可能只有30平，远低于住宅，且首付比例高不能利用银行杠杆，一层最多时有二三十户，居住环境嘈杂拥挤。

二、看上去很美的养老地产

16年时朋友被销售人员忽悠到山东投资养老地产，当时2万定金都交了，在极力劝说下他最后还是忍住没买，白白亏了2万块钱。但是去年底时有一天他激动的和我说，当时幸亏听了你的建议没买养老地产，现在哪个项目爆发业主集体退房维权，开发商回款压力大资金链快断了，房子已过交付期，现在还没盖好，之前承诺的一应设施都没兑现，估计要烂尾，即便改交易付也没啥价值，没有人会接盘，投资客铁定全被套死了。

曾经有人说过，“一百个要地做养老的有八十个是骗子。”也有地产圈内人更不留情面，“做养老地产开发的99%都是骗子”。

养老地产在中国热得发烫，但我还是要说，这种模式在中国当前国情下是走不通的，很多开发商和外资借着养老的幌子拿地做开发卖房，想像传统商业地产开发一样卖完回款拿钱走人这种模式注定了养老地产是无价值可言的，因为在中国真正需要服务的人群压根没有能力购买，这就决定了你投入进去，10-20年内是没人接盘。养老地产看上去很美，它是体量和需求巨大的产业，却并非暴利行业。

（责任编辑：小柯网）